В наших обзорах мы рассказали о современных загородных домах. Эти публикации вызвали повышенный интерес наших читателей, но при этом породили и множество вопросов. Из всего этого моря вопросов мы выбрали два наиболее волнующих наших читателей и решили ответить на них в сегодняшнем обзоре. Конечно же, отвечать на вопросы читателей должны специалисты, и поэтому мы отправились в московскую фирму "ПМК-строй", где встретились с её директором Инной Витальевной Жоголевой и задали интересовавшие нас и наших читателей вопросы.

Материалы этой беседы мы и предлагаем сегодня Вашему вниманию. Инна Витальевна, наших читателей очень интересует вопрос о взаимоотношениях между клиентами и строительными фирмами, ведь правильно организованные и налаженные взаимоотношения - это гарантия успешного строительства. Конечно читателей, как потенциальных клиентов, в большей степени волнуют вопросы о том, что они могут требовать с фирмы-подрядчика и что она обязана для них сделать. Но права и обязанности - это вещь обоюдная, поэтому давайте расскажем читателям нашего журнала о правах и обязанностях клиентов строительной фирмы с одной стороны и правах и обязанностях строительной фирмы, выполняющей заказ этого самого клиента с другой стороны. Все работы должны производиться на основании договора строительного подряда. В таком договоре как раз и регламентируются взаимные права и обязанности клиента (здесь и далее давайте будем называть его "Заказчиком", как в договоре) и строительной фирмы, выполняющей заказ (здесь и далее будем называть её "Исполнителем", как в договоре). Правильно составленный договор и служит гарантией и будет являться юридической гарантией нормальных отношений между "Заказчиком" и "Исполнителем" до, во время и после окончания строительства.

Прежде чем приступить к составлению договора "Заказчик" должен определиться, какой дом он хочет. Каждая фирма обычно предлагает множество проектов домов и надо выбрать хотя бы приблизительно внешний вид дома, его размеры и элементарную внутреннюю планировку. По этим исходным данным уже можно составить ….-предложение и хотя бы приблизительно определить стоимость дома. Сделав такие расчеты уже можно совместно с "Заказчиком" смотреть - что добавить, что убрать, чтобы сбалансировать потребности с возможностями.

Далее составляется договор строительного подряда. Этот документ необходим и с точки зрения действующего законодательства. К нему составляется в качестве приложения проектно-сметная документация. Это очень важный вопрос, потому что это именно та документация, по которой клиент будет получать оплаченные им материалы. Именно по ней и можно проверить все ли ему завезли из того, что он оплатил. Проект - это рабочие чертежи со всеми подробностями. Они необходимы для клиента, прежде всего потому, что по ним можно будет так же проверить, соответствует ли то, что построили, тому, что должно быть по проекту.

Почему еще необходим договор строительного подряда? В нем есть очень много пунктов, которые защищают права и "Заказчика", и "Исполнителя". Например, там есть пункт, по которому "Исполнитель" обязан предупредить "Заказчика" обо всех неожиданностях, которые выяснились в процессе строительства. Например, если в ходе строительства обнаружилось, что фундамент попал на "плывун" или слишком близко проходит высоковольтный кабель и т.д. Или если "Заказчик" в процессе работ делает такие изменения, которые могут быть опасны для эксплуатации дома и жизни заказчика, мы также обязаны его об этом предупредить. А еще лучше убедить, что так делать нельзя. Даже если "Заказчик" просто собрался поставить в доме печь, то он обязан этот вопрос согласовать с нашими проектировщиками. Ведь при этом иногда прорезается не только сама крыша, но и обрешетка и даже балки перекрытия, в результате конструкция иногда ослабляется до такой степени, что это становится опасно.

К договору также прикладывается техническое задание, в котором дается полное описание строящегося объекта, включая мельчайшие нюансы: высота потолков, толщина слоя утеплителя, какой потолок, как обшиваются стены, какие необходимо провести дополнительные работы и т.д. При составлении этого документа "Заказчик" должен дать описание расположения самого участка и описание почвы на участке застройки. Если "Заказчик" затрудняется дать такое описание, то на место должен выехать специалист, который поможет ему это сделать. Техническое задание - это документ, скрепленный с двух сторон подписями, необходимый для того, чтобы у "Заказчика" и "Исполнителя" в дальнейшем не возникало разночтений по поводу проведения тех или иных работ.

При выезде специалистов на участок "Заказчик" с прорабом составляют схему проезда, а также делают привязку будущего дома к участку (вбиваются колышки). Этот документ потом тоже прикладывается к договору во избежание дальнейших разночтений. Иначе потом "Заказчик" может заявить, что он просил фасад дома повернуть совершенно в другую сторону и т.д. (Многие вопросы при составлении этого документа заставляют "Заказчика" еще и еще раз все хорошо продумать и просчитать. Заставляют задуматься даже над теми вопросами, над которыми раньше он никогда не задумывался, считая, что каждый из них имеет очевидное решение. А лишний раз задуматься, согласитесь, полезно, ведь дом-то Вы ставите не на год-два, а надолго. - В.К.)

При составлении всей этой документации "Заказчику" следует очень внимательно читать её, и если что-то непонятно, то требовать разъяснений. И только потом ставить под документом свою подпись. Надо отметить, что во избежание дальнейших разночтений "серьезные" фирмы обычно фиксируют все согласованные вопросы на бумаге, не допуская каких бы то ни было устных соглашений. Это полезно и удобно как для "Заказчика", так и для "Исполнителя".

Определившись с архитектурным проектом и составив смету, можно приступать к строительству. Давайте рассмотрим наиболее популярный сейчас вариант строительства дома "под ключ", когда бригада делает все работы, начиная с закладки фундамента и кончая отделкой. В таком варианте есть пять этапов: заключение договора, фундамент, стропильная система, окна и сдача объекта. Каждый из этих пять этапов завершается составлением приемо-сдаточного акта и проплатой данного этапа работы. Например, фундамент готов, клиент должен осмотреть его, высказать свои замечания или претензии. При этом он имеет право задержать оплату денег за этап, до тех пор, пока претензии и замечания не будут устранены (конечно, если они конкретны и обоснованы). "Исполнитель" же со своей стороны, согласно действующего Гражданского Кодекса, обязан устранить все указанные "Заказчиком" недостатки, какого бы длительного времени это не потребовало.

Для "Исполнителя" такая система тоже удобна - мы не приступаем к следующему этапу, пока не завершили предыдущий, но когда мы этап завершили, то можем быть твердо уверены, что мы его действительно завершили и никаких претензий при окончательной сдаче к этому этапу уже не будет. Таким же образом сдается каждый из этапов. По обоюдному согласию сторон порядок выполнения этапов может быть изменен. Причиной этого могут послужить, например, небольшие перебои с поставкой материалов в летний период, или какие-то трудности у "Заказчика".

Например, мы иногда просим "Заказчика" оплатить вперед всю стоимость материалов, чтобы заранее завезти сразу весь закупленный на эти деньги материал и иметь широкий фронт работы. Для "Заказчика" это может оказаться даже более выгодным, т.к. во-первых, защищает его от подорожания материалов, а во-вторых, гарантирует сохранение темпов строительства. Но делается это только по обоюдному соглашению, составленному в письменном виде. Ну а уж если материал за время строительства подешевеет, или подорожает, то обе стороны должны будут договориться по этому вопросу. Результат переговоров опять же должен быть зафиксирован в письменном виде (ст. 709. п.6 Гражданского Кодекса).

Цена дома может быть установлена и на основании нетвердой сметы. Нетвердая смета - это вариант, когда перед началом строительства составляется только эскизный проект дома, а оплата работ производится по фактическим затратам. Такой способ избавляет нас от лишней работы - скрупулезного просчета потребного количества материалов, а "Заказчика" от оплаты этого этапа работы. Дело в том, что при расчете сметной стоимости в неё обязательно закладываются определенные проценты запаса.

Закладываются они согласно определенных норм и не закладывать их просто нельзя. Иногда этот запас так и остается неиспользованным. Он оставляется "Заказчику" и конечно несколько удорожает сметную стоимость. Если строительство ведется по факту, то строительство получается чуть подешевле и это, безусловно, более выгодно для "Заказчика".

На чем еще может сэкономить "Заказчик" - это на покупке материалов. То есть материалы он может купить или достать сам, любым удобным и выгодным для него способом, и мы будем принимать этот материал. Но проверять качество материала будем довольно жестко. Особенно дерево, ведь гарантии-то на дом потом давать нам. Конечно никакой ответственности, за то, что "Заказчику" подсунули не тот материал и не в тех объемах (а проконтролировать именно этот вопрос при получении материала чрезвычайно трудно) мы не несем. Когда идет покупка на стороне, то ни один специалист вам никогда не скажет сколько, например, доски "двадцатки" должно быть в кубометре. С обрезной доской еще как-то можно провести более-менее точные расчеты, а вот с необрезной это сделать просто невозможно. И неискушенного в этом вопросе "Заказчика" обмануть при продаже можно запросто. Когда материал по договору поставляет "Исполнитель", то количество строительных материалов в накладной указывается не только в кубометрах, но и в штуках (это не сказка, а нормальная практика работы). Так "Заказчику контролировать проще и легче. Но о возможности для "Заказчика" сэкономить, в нашем с Вами разговоре не упомянуть просто нельзя.

Давайте теперь перейдем к правам и обязанностям.

Что обязан "Заказчик". Во-первых, предоставить строительную площадку. Большинство "Заказчиков" имеет 6 соток земли, причем это не всегда пустой участок, а участок, на котором уже есть и деревья, и кусты, и грядки. В результате часто получается так, что строительную площадку просто негде расположить. Проехать тоже негде, ведь зачастую кусты и деревья сажаются просто вплотную к подъездной дорожке, по которой впритирку проходит легковая машина. Но ведь если с трудом проходит легковая машина, то грузовик по такой дороге может просто не проехать. Во-вторых, кусты растут в 40-50 сантиметрах от фундамента и хозяева не разрешают их трогать. Но ведь строители люди, а не птицы и потому летать не умеют. А ежечасно протискиваться в оставленную хозяевами "щель", да еще с грузом им бывает, мягко скажем, трудновато. Так что это один из самых больных вопросов для строительных фирм.

Так какую же площадь должен предоставить "Заказчик" для того, чтобы строители чувствовали себя нормально на этой площадке? Давайте назовем какие-то минимальные цифры площадей, но достаточные для нормальной работы строителей. Прежде всего, участок под сам дом, соответствующий размерам дома по проекту. Плюс хотя бы 70 сантиметров, а еще лучше по 1 м с каждой стороны для прохода или установки при необходимости строительных лесов. Еще должна быть площадка для складирования материалов площадью 10-12 м2.

Подъездные пути. Они должны обеспечивать проезд грузовых машин, а не только легковых, да еще повышенной проходимости. Бывает, что невозможно развернуться или даже въехать на участок. Но все эти вопросы решаемы, надо только их заранее оговорить. Вот только заказчику лучше сразу обо всем честно предупредить, потому что правда все равно вскроется, как только начнут завозить на участок строительные материалы. Кроме того рабочие часто вынуждены заниматься расчисткой подъездных путей, корчевкой деревьев и т.д., а это всегда дополнительные затраты, которые заказчику придется все равно оплачивать.

Заказчик обязан предоставить нормальные подъездные пути до участка. Пусть на сам участок въехать невозможно, но к забору участка подъезд должен быть. С дороги на участок рабочие могут перенести стройматериалы на руках (если на грузовой машине въехать невозможно), но одно дело, когда от дороги до границы участка несколько метров, и, согласитесь, совсем другое, если грузовик смог въехать только в ворота поселка, а дальше (по территории) дорога оказалась непроезжей. Ведь в этом случае квалифицированные (и, следовательно, высокооплачиваемые) рабочие вынуждены заниматься переноской стройматериалов на руках на большие расстояния. Кто-то ведь должен будет оплатить их труд.

Все-таки какое расстояние от участка является "нормальным" и не вызывает необходимости дополнительной оплаты? Если автомашина смогла подойти на расстояние 2-3 метров к границе участка, то это "нормально" и никакой дополнительной оплаты не потребуется. Ну, а уж если это условие не выполняется, то доплачивать придется. И чем больше будет это расстояние, тем естественно больше доплата.

Электроэнергия. "Заказчик" должен обеспечить электроэнергией проведение работ. В ряде случаев электроэнергия бывает к участку просто не подведена. Это и понятно - дома то нет, вот её никто и не подводил. Но это беда поправимая. Главное, чтобы линия электропередачи была проложена, тогда к ней можно будет подсоединиться. Но этим вопросом должны заниматься не наши рабочие, а местные электрики, поэтому стоит этот вопрос решить заранее, а не тогда, когда начинается строительство, чтобы не было простоев из-за отсутствия электроэнергии. Это будут простои "по вине заказчика" и их придется оплачивать. Если электроэнергия на участок по каким-то причинам не подведена, то можно просто договориться с соседями и оплатить её согласно показаниям счетчика. Ну, а если в поселке просто пока не решена проблема электроснабжения - нет ни трансформаторов, ни линий электропередачи, то об этом необходимо предупредить заранее. Проблема эта легко разрешима - "Исполнитель" просто привезет свой дизель-генератор, но за это придется "заказчику" заплатить дополнительно (амортизация генератора, топливо и т.д.). В ряде случаев клиенты покупают генератор самостоятельно и используют его как на время строительства, так и после его окончания для организации бесперебойного электроснабжения. Если генератор привозит "Исполнитель", то "Заказчику" предоставляется право выкупить этот генератор по остаточной стоимости после окончания строительных работ (если у него такое желание возникнет).

Водоснабжение. Если мы решаем, что фундамент будущего дома будет возводиться вручную, т.е. без использования привозного (заводского) бетона из-за отсутствия нормальных подъездных путей, то "Заказчик" обязан предоставить источник водоснабжения, из которого рабочие смогут брать воду. Пусть это будет колодец у тех же соседей, но этот вопрос "Заказчик обязан решить. Ну и желательно обеспечить бригаду питьевой водой. Хотя снабжение бригады, в общем-то, уже не проблема "Заказчика", но знать, где поблизости можно достать питьевую воду, надо.

Перевозка. Если участок находится в пределах 75 километров от МКАД (надо отметить, что у разных фирм эта цифра разная, но расстояния более 100 км нам найти не удалось. - В.К.), то никакой дополнительной платы за доставку с "Заказчика" не берется. При этом учитывается фактическое расстояние, а не расположение километровых столбов на дороге. Если это расстояние больше, то естественно придется доплатить согласно тарифу на километрочасы. И не стоит пытаться обмануть. Обман все равно выявится, когда начнут завозить материал, поэтому лучше сразу сказать правду. Недавно одному из "Заказчиков" везли дом. В документах он написал, что его участок находится на 60-м километре одного из подмосковных шоссе, а фактически оказалось, что от поворота на 60-м километре пришлось ехать еще 30 километров. Доплатить ему, конечно, все равно пришлось, но со скандалом. А со скандала начинать строительство - это, согласитесь, не очень приятно.

Сроки. Сроки строительства оговариваются в договоре при его подписании и должны свято соблюдаться. При нарушении сроков работ в действие вступает "Закон о защите прав потребителей" и заканчивается дело выплатой неустоек. Сумма неустоек за каждый день просрочки в обязательном порядке указывается в договоре. Кстати нарушение сроков выполнения работ бывает не только по вине "Исполнителя", но и по вине "Заказчика", например отсутствие подъездных путей, или "Заказчик" уехал отдыхать и вовремя не подписал акт сдачи-приемки очередного этапа работ, или не может (а может быть и просто не хочет - к сожалению в нашей практике бывает и такое) оплатить очередной этап работ. Еще одна причина задержек - это внесение изменений в проект со стороны "Заказчика" - походит, подумает, послушает и начинает на ходу что-то менять. А ведь материал-то уже завезен, и бригада давным-давно начала работать. Так что финансовые претензии и неустойки - это дело обоюдное.

Именно поэтому при заключении договора с "Заказчика" берется сумма, равная 30% от суммы договора. В те же 10% оценивается заключительный этап работ - "приемка-сдача". Делается так из соображений того, что при заключении договора рискует "Заказчик", а при сдаче работ - “Исполнитель”. Таким образом, если "Заказчик" почему-либо не пожелает оплачивать последний этап, то мы рискуем лишиться только этих 10%. Но это случай абсолютно нетипичный.

Как мы уже сказали, предоплата составляет 30% от общей стоимости работ. За эти деньги "Заказчик" получает проектную и сметную документацию. За эти деньги оформляется и разрешение на строительство. Кстати стоит напомнить Вашим читателям, что в марте месяце этого года губернатор Московской области издал закон, по которому любой застройщик до начала строительства должен получить разрешение на строительство. И если строительная фирма, которую Вы решили нанять, не имеет лицензии на проектирование, то она в этом вопросе помочь Вам ничем не сможет, и разрешение Вам придется оформлять самостоятельно. Это разрешение надо будет оформлять в местном поселковом “совете” или, как теперь принято называть, в местной администрации.

Если же фирма имеет лицензию, то вся эта операция значительно упрощается. Надо взять у фирмы исполнителя проект, копию лицензии и договор подряда и показать в местном “совете” все эти документы, после чего получить разрешение на строительство. Если же вы наняли фирму неимеющую такой лицензии, то надо будет купить в местном отделении управления главного архитектора лицензированный проект (это может быть типовой проект) и только после этого можно будет получить разрешение на строительство. Надо предупредить, что стоимость типового проекта в различных районах Московской области может колебаться в довольно широких пределах.

Конечно, в процессе строительства купленный Вами типовой проект может претерпеть, так скажем, "небольшие" изменения, но надо помнить, что местный совет имеет право проконтролировать все эти изменения и заставить что-то переделать. У нас был заказчик, которого местный “совет” заставил поменять конструкцию кровли из-за того, что дом не вписывался в "общий фон" улицы, на которой он был построен. И эта замена кровли обошлась в немалые деньги. (Да! Даже для нас такая новость была, честно сказать, неожиданной, поскольку основная часть СМИ её просто проигнорировала. Это просто удар "под дых" индивидуальному застройщику, который в целях экономии средств пользуется в основном услугами "шабашников" с Украины, из Молдавии или Белоруссии и не согласовывает свои "строительные проекты" ни с кем, кроме себя самого. Возможно, теперь будет выгоднее нанимать фирмы, имеющие все необходимые лицензии, ведь строят они в большинстве случаев более качественно, да и материальную ответственность несут за свою работу. Во-вторых, может быть будет в Подмосковных поселках хоть какая-то упорядоченность в застройке. Ну а может в очередной раз сбудется ставший крылатым афоризм нашего бывшего премьера: "Хотели как лучше, а вышло как всегда". Время покажет. - В.К.)

Контроль качества. Не так давно мы создали у себя контрольную службу. За рубежом у "порядочных" фирм такая служба называется "Службой заказчика". В обязанности этой службы входит посещение строящихся объектов и проверка работы прораба и строительной бригады. Проверяют на соответствие строящегося объекта техническому заданию и чертежам. Проверяется все до мельчайших деталей: увязка арматуры, глубина залегания, применение антисептиков (там, где это необходимо) и т.д. В обязательном порядке контролируется качество именно тех работ, которые после завершения строительства проконтролировать будет сложно. Одновременно проводится контроль на проведение "левых" работ. И не важно, что "Заказчик" и прорабом и работой бригады доволен - "Заказчику" можно "втереть очки" без особых усилий. Важно, чтобы работа проводилась качественно, в срок и соответствовала технической документации.

Просто та трехгодичная гарантия, которую мы даем "Заказчику" на завершенный объект, обязывает нас все проверить и перепроверить не один раз. На объекте заводится специальный журнал, в котором фиксируется объем работ, движение (получение и использование) строительных материалов, делаются записи о проверке "Службой заказчика", и т.д. "Заказчик" так же может записать в этот журнал свой замечания и пожелания, например "Не согласен с качеством таких-то работ. Прошу остановить строительство!", или "Хочу внести изменения. Прошу приостановить строительство". И строительство будет остановлено. После чего "заказчик" должен приехать к нам, мы внесем в проект его пожелания или изменения, и только после этого строительство будет возобновлено.

Иногда "Заказчик" пытается договориться об отклоненных фирмой изменениях проекта напрямую с бригадой. Мы обычно категорически возражаем против того, чтобы "Заказчик" входил в прямые отношения со строительной бригадой, возводящей дом, и на ходу вносил какие-либо изменения в строительстве. Если такие факты обнаруживаются, то мы идем даже на то, что снимаем гарантийные обязательства на построенный дом.

Сдача дома. Комиссия, состоящая из представителей фирмы и "Заказчика" составляет акт приемки-сдачи работ. Если обнаруживаются какие-либо недоделки, то они так же вписываются в этот акт и подлежат устранению в 10-дневный срок. Если в указанный период они не устраняются, то "Заказчик" вправе применить к "Исполнителю" штрафные санкции. Если недоделок нет, то работа считается завершенной и принятой. Если работы проводились по классической схеме, а не по "нетвердой смете", то все остатки материалов сдаются "Заказчику" специальным актом, т.к. они заказчиком уже оплачены. Стоит еще раз предупредить застройщиков о том, что конструкцию фундамента надо рассчитывать сразу на окончательный вариант дома. Если Вы собираетесь в последствии обложить дом кирпичом, то фундамент необходимо рассчитать под такой вариант изначально, ведь может оказаться, что и сама конструкция фундамента слабовата и ширина его не рассчитана еще на полкирпича, и кладка повиснет в воздухе. Так же следует обратить внимание на то, что "серьезный" кирпичный дом без геодезических исследований делать просто нельзя.

Во-первых, их должна проводить организация, имеющая на это лицензию. В такой организации должна быть карта области с указанием грунтов. На место выезжают её представители и с помощью бурения берут пробы почвы по углам и в середине дома. В течение трех недель в лаборатории выполняется анализ этих проб и выдается заключение, в котором, во-первых, оговорено можно или нельзя ставит такой дом на этой почве, а во-вторых, даются рекомендации - что и как надо в конструкции фундамента усилить, чтобы дом простоял долгие годы.